Оценка сравнительным подходом
Подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они производят. Данный подход к оценке предполагает, что рынок для оцениваемого объекта установлен тем же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.
Проведем оценку административного здания АЗС №443 сравнительным подходом. Анализ источников информации дал информацию о недавних продажах аналогов данному административному зданию, которая приведена в таблице 2.10.
Таблица 2.10 – Характеристика объектов-аналогов административного здания АЗС №443
|
Наименование |
Местоположение |
Дата продажи |
Цена за 1 м2, руб. |
S, м2 |
Примечание |
|
1. Административное здание АЗС №201 |
2-ой км автотрассы Благовещенск - Свободный |
Март 2003 г. |
82700 |
26 |
Шлакоблочное панельное здание, износ – 40% |
|
2. Административное здание АЗС №431 |
с. Романовка, 50-й км фед. трассы Владивосток - Находка |
Август 2003 г. |
88450 |
34 |
Шлакоблочное панельное здание, износ – 35% |
|
3. Административное здание АЗС №17 |
Хабаровск, пересечение трассы Гаровка - Ракитное |
Январь 2003 г. |
80400 |
32 |
Шлакоблочное панельное здание, износ – 45% |
|
4. Административное здание АЗС №442 |
г. Лесозаводск, Автозаправочная, 2 |
Июль 2003 г. |
75180 |
29 |
Кирпичное здание, износ – 55% |
|
5. Административное здание АЗС НК Альянс |
г. Хабаровск, ул. Морозова |
Август 2003 г. |
85600 |
30 |
Панельное здание, износ – 35% |
Примечания: 1. Право собственности на объекты – полное для всех аналогов. 2. Условия продажи – рыночные для аналогов 1, 2, 3, 5, для 4-го аналога – родственные отношения между покупателем и продавцом.
Объект-аналог 4 исключаем из ряда сравниваемых объектов-аналогов, т.к. условия продажи по ним отклоняются от рыночных условий, а корректировку на нетипичную мотивацию приобретения недвижимости учесть очень сложно.
Корректировку по соответствующему параметру производим по отношению к оцениваемому объекту – АЗС №443, т.е. если, например, группа капитальности здания у объекта-аналога №2 выше, чем у оцениваемого объекта, то цену продажи 1 м2 объекта-аналога №2 корректируем на коэффициент 0,95, т.к. группа капитальности здания АЗС №443 ниже, следовательно, и цена 1 м2 административного здания АЗС №443 должна быть ниже. В качестве параметров корректировки выберем следующие: группа капитальности здания, наличие тепло- и энергоснабжения, наличие охранной и противопожарной сигнализации, качество внутренней отделки, дата продажи, техническое состояние (степень износа).
Таблица 2.11 – Оценка стоимости 1 м2 площади административного здания путем введения корректировок
|
Параметры корректировки |
АЗС №443 |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 5 |
|
Цена продажи за 1 м2, руб. |
- |
82700 |
88450 |
80400 |
85600 |
|
1. Группа капитальности |
II |
II |
I |
II |
II |
|
Корректировка |
1,0 |
1,0 |
0,95 |
1,0 |
1,0 |
|
Скорректированная цена, руб. |
- |
82700 |
84028 |
80400 |
85600 |
|
2. Наличие тепло- и энергоснабжения |
Общие сети |
Общие сети |
Общие сети |
Городские сети |
Общее энерго-снабжение, автономн. тепло-снабжение |
|
Корректировка |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
0,95 |
|
Скорректированная цена, руб. |
- |
82700 |
84028 |
80400 |
81320 |
|
3. Наличие охранной и противопожарной сигнализации |
Есть |
Есть |
Есть |
Есть |
Только противо-пожарная |
|
Корректировка |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,03 |
|
Скорректированная цена, руб. |
- |
82700 |
84028 |
80400 |
83760 |
|
4. Качество внутренней отделки |
Простая |
Простая |
Улучшен-ная |
Простая |
Улучшен-ная |
|
Корректировка |
1,0 |
1,0 |
0,98 |
1,0 |
0,98 |
|
Скорректированная цена, руб. |
- |
82700 |
82347 |
80400 |
82085 |
|
5. Дата продажи |
Дата оценки |
Март 2003 г. |
Август 2003 г. |
Январь 2003 г. |
Август 2003 г. |
|
Корректировка |
1,0 |
1,04 |
1,007 |
1,06 |
1,007 |
|
Скорректированная цена, руб. |
- |
86008 |
82923 |
85224 |
82660 |
|
6. Степень износа, % |
43,5 |
40 |
35 |
45 |
35 |
|
Корректировка |
1,0 |
0,98 |
0,95 |
1,03 |
0,95 |
|
Скорректированная цена, руб. |
- |
84288 |
78777 |
87781 |
78527 |
|
Средняя стоимость 1 м2 площади объекта, руб. |
82343 |
- |
- |
- |
- |